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农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)名单

时间: 2017-07-27 17:11:17来源: 作者: 阅读:

为落实《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)要求,依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点,日前,人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两个办法”强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作,为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作,靠实职责分工,扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。

“两个办法”要求,试点要依法稳妥规范推进,保障农民的合法权益。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标,用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》明确借款人要有其他长期稳定居住场所,并获得集体经济组织书面同意,金融机构处置抵押物时要采取多种方式,并保证农民基本居住权。“两个办法”均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式,建立贷款风险补偿及缓释机制,保证试点平稳运行。(央行)

“两权”为农村承包土地的经营权和农民住房财产权。

办法强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

办法要求,坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标,用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。明确借款人要有其他长期稳定居住场所,并获得集体经济组织书面同意,金融机构处置抵押物时要采取多种方式,并保证农民基本居住权。

以下为全文:

为落实《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)要求,依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点,日前,人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两个办法”强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作,为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作,靠实职责分工,扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。

“两个办法”要求,试点要依法稳妥规范推进,保障农民的合法权益。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标,用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》明确借款人要有其他长期稳定居住场所,并获得集体经济组织书面同意,金融机构处置抵押物时要采取多种方式,并保证农民基本居住权。“两个办法”均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式,建立贷款风险补偿及缓释机制,保证试点平稳运行。

中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部国土资源部住房和城乡建设部关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知

为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神,现将《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(附件1)和《农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)名单》(附件2)印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。

农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法

第一条 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点,加大金融对“三农”的有效支持,保护借贷当事人合法权益,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定,制定本办法。

第二条 本办法所称农民住房财产权抵押贷款,是指在不改变宅基地所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条 本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县(市、区)。

第四条 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明,未列入征地拆迁范围;

(三)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人的书面同意。

第五条 借款人获得的农民住房财产权抵押贷款,应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

第六条 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素,合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人,适当提高贷款抵押率。

第七条 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率,结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。

第八条 贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。

第九条 借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式,公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。

第十条 鼓励贷款人因地制宜,针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式,简化贷款手续,加强贷款风险控制,全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。

第十一条 借贷双方要按试点地区规定,在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。

第十二条 因借款人不履行到期债务,或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的,贷款人应当结合试点地区实际情况,配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下,通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物,抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

第十三条 试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作,积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制等配套工作。

第十四条 鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金,用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益,或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息,增强贷款人放贷激励。

第十五条 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式,为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。

第十六条 试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。

第十七条 银行业监督管理机构要统筹研究,合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策,支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。

第十八条 保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策,通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式,为借款人提供增信支持。

第十九条 各试点地区试点工作小组要加强统筹协调,靠实职责分工,扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省年末形成年度试点总结报告,要于每年1月底前(遇节假日顺延)以省级人民政府名义送试点指导小组。

第二十条 人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县(市、区)应提交季度总结报告和政策建议,由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室,印送指导小组各成员单位。

第二十一条 各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农民住房财产权抵押贷款管理制度及实施细则,并抄报人民银行和银行业监督管理机构。

第二十二条 对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的,可参照本办法执行。

第二十三条 本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。

第二十四条 本办法自发布之日起施行。

农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)名单

中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部农业部关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知

为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神,现将《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》(附件1)和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市、区)名单》(附件2)印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。

附件:1.农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法

2.农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市、区)名单

中国人民银行银监会

保监会财政部农业部

2016年3月15日

附件1.农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法

第一条 为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点,加大金融对“三农”的有效支持,保护借贷当事人合法权益,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定,制定本办法。

第二条 本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款,是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条 本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点的县(市、区)。

第四条 农村承包土地的经营权抵押贷款试点坚持不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益、不层层下达规模指标。

第五条 符合本办法第六条、第七条规定条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体(以下称借款人),均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。

第六条 通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的承包土地没有权属争议;

(三)依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证;

(四)承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

第七条 通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的,应同时符合以下条件:

(一)具备农业生产经营管理能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的承包土地没有权属争议;

(三)已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并已按合同约定方式支付了土地租金;

(四)承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转;

(五)承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

第八条 借款人获得的承包土地经营权抵押贷款,应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

第九条 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地经营权价值及流转方式等因素,合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息或农业保险等增信手段支持的借款人,适当提高贷款抵押率。

第十条 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率,结合借款人的实际情况合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款的利率。

第十一条 贷款人应综合考虑承包土地经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定贷款期限。鼓励贷款人在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款,有效增加农业生产的中长期信贷投入。

第十二条 借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式,公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。

第十三条 鼓励贷款人因地制宜,针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式,简化贷款手续,加强贷款风险控制,全面提高贷款服务质量和效率。在承包土地的经营权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其他借款费用。

第十四条 借贷双方要按试点地区规定,在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。受理抵押登记的部门应当对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。

第十五条 因借款人不履行到期债务,或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的,贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物,抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。

第十六条 试点地区政府要依托公共资源管理平台,推进建立县(区)、乡(镇、街道)等多级联网的农村产权流转交易平台,建立承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制,完善承包土地的经营权价值评估体系,推动承包土地的经营权流转交易公开、公正、规范运行。

第十七条 试点地区政府要加快推进行政辖区内农村土地承包经营权确权登记颁证,鼓励探索通过合同鉴证、登记颁证等方式对流转取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。

第十八条 鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金,用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失,或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息,增强贷款人放贷激励。

第十九条 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式,为农村承包土地的经营权抵押贷款主体融资增信。

第二十条 试点地区农业主管部门要组织做好流转合同鉴证评估、农村产权交易平台搭建、承包土地的经营权价值评估、抵押物处置等配套工作。

第二十一条 试点地区人民银行分支机构对开展农村承包土地的经营权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。

第二十二条 银行业监督管理机构要统筹研究,合理确定承包土地经营权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策,支持贷款人开展承包土地的经营权抵押贷款业务。

第二十三条 保险监督管理机构要加快完善农业保险政策,积极扩大试点地区农业保险品种和覆盖范围。通过探索开展农村承包土地的经营权抵押贷款保证保险业务等多种方式,为借款人提供增信支持。

第二十四条 各试点地区试点工作小组要加强统筹协调,靠实职责分工,扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省(区、市)年末形成年度试点总结报告,要于每年1月底前(遇节假日顺延)以省级人民政府名义送试点指导小组。

第二十五条 人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县(市、区)应提交季度总结报告和政策建议,由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总,于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室,印送试点指导小组各成员单位。

第二十六条 各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农村承包土地的经营权抵押贷款业务管理制度及实施细则,并抄报人民银行和银行业监督管理机构。

第二十七条 对于以承包土地的经营权为他人贷款提供担保的以及没有承包到户的农村集体土地(指耕地)的经营权用于抵押的,可参照本办法执行。

第二十八条 本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。

第二十九条 本办法自发布之日起施行。

附件2.农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市、区)名单

【政策解读】

配套改革事关两权抵押试点成败

伍振军

两权抵押是对农业农村发展、农民生产生活影响巨大的改革,但要真正落地,还有很长的路要走。既需要加强抵押贷款的配套政策,也需要深化改革,调整修订相关法律法规,减少对农民住房财产权的限制,改善农村信用环境,更好发挥政府作用。

人民银行近期会同相关部委联合印发了《农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,对农村承包土地经营权、农民住房财产权(以下简称两权)抵押试点范围、借款条件、借款用途、贷款利率和期限、价格评估、风险管理、抵押处置等关键问题进行规范并提出政策要求。

两个试点政策是对农业农村发展、农民生产生活影响巨大的改革,意义重大、影响深远。但也要清醒地看到,两权抵押离真正落实,给亿万农民带来实实在在的福祉,还有很长的路要走。

第一,还需要配套政策支持。《意见》指出,要“切实满足农户等农业经营主体对金融服务的有效需求”。但在目前政策框架下,通过经营权抵押解决亿万普通农户的资金需求还需要更多的政策支持。我国普通农户土地规模有限、能够抵押贷款的金额很少,农户贷款流程却比较复杂、交易成本很高。从江苏省东海县实践看,仅仅贷款调查一个环节,就至少包括以下五个方面内容:农户种植养殖经营经历、生产场所、生产技术等;农民种植养殖产品的市场状况、是否适销对路、是否有固定销售渠道等;农民土地经营期限、各项费用支出、自有资金情况等;农民种植养殖设施及经营方式等;农户贷款真实用途等。农民贷款交易成本很高,若贷款金额较小,银行就难以承受过高成本。部分地区不得不对借款人最低经营规模进行限定,如粮食种植面积应不低于100亩,经济作物面积不低于30亩,养殖面积不低于10亩,农业设施大棚不少于2个等。除非采取有力措施,加大配套政策支持力度,覆盖交易成本,否则我国小规模农户很难实现经营权抵押贷款。

第二,还需要进一步深化改革。农民住房是农民最主要的财产,抵押贷款对解决农村发展资金,提高农民财产性收入至关重要。但相关法律若没有调整,农民住房财产权也很难实现抵押。《土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第四条规定借款人除用于抵押的农民住房外,应有其他长期稳定居住场所。既然是“一户一宅”,那么普通农民就很难再有其他长期稳定居住场所,难以实现抵押。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第十二条规定贷款人应在保障农民基本居住权的前提下处置抵押物,但《土地管理法》第六十二条第四款规定,农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准,那又如何保障农民基本居住权?政策法律条文存在矛盾和冲突,给地方实践带来很多困扰。并且,《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第十二条规定,变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。事实上,我国现行政策文件对非成员资格者使用农村宅基地做了严格限制,不仅使得农民住房财产估值很低,也让农民住房的处置难以实现,更难以保障贷款人的权利。应深化改革,调整修订相关法律法规,减少对农民住房财产权的限制。并加快农村集体经济组织立法进程,建立农村集体经济组织成员退出和进入机制,才能使得农民住房财产权抵押顺畅进行。

第三,还需要更好地发挥政府作用。从实践看,农村两权抵押的实现是由多个关键环节组成的链条,这个链条主要由市场机制来主导,而保障链条完整和顺畅的至关重要的制度则由政府来提供。但从两权抵押试点来看,市场刚刚发育,大量纯公共服务和准公共服务都需要由政府来承担。只有等到市场发育成熟,部分准公共服务,如信息咨询,价格评估,产权抵押质押,交易签证,产权登记、变更和注销等等因为有一定的盈利性,可由社会中介组织来承担。而确权登记颁证、政策法律支撑、纠纷处理和仲裁等纯公共服务,属于核心制度保障,则仍然由政府承担。试点地区政府应进一步理顺政府和市场的关系,厘清纯公共服务与准公共服务的界限,在市场发育不同时期,更好地发挥好政府的作用。

第四,还需要改善农村信用环境。两权抵押试点成功需要良好的农村信用环境和社会氛围。长期以来,我国农村信用体系建设缺失,农村失信违约行为相对普遍,农村金融发展缺乏必要的条件和基础。从横向看,应从家庭基本信息、经济状况、经营状况和信用履约、贷款违约等方面加强对各个经营主体:农户、合作社、企业、家庭农场主的信息采集工作。从纵向看,应从经济状况、村民信用、贷款回收拖欠、不良贷款比例、有无非法集资等角度加强对村民小组、行政村、乡镇的信用评价工作。从而建立起立体化、多维度、全覆盖的农村信用体系,完善守信激励和失信惩戒机制,有效改善农村信用环境。(《农民日报》2016-04-01)

来源:中国农村综合改革研究中心收集整理(2016-10-25)