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武汉农村综合产权交易所的经验与启示

时间: 2017-07-18 16:19:16来源: 作者: 阅读:

武汉市土地整理储备中心  汪 薇  刘彩霞

【摘  要】介绍了武汉农村综合产权交易所的综合性、延伸服务、金融创新、规范守法、稳田富民等五个方面的经验;并以此引出了土地是财富之母,流转是财富之源,金融创新使价值变现的三点启示;提出了全国化、全要素化、规范化、资本化和指数化的发展方向。

【关键词】武汉农村综合产权交易所;经验;启示;展望

2008年四川省成渝城乡一体化综合改革试验启动了农村土地交易的试验。2009年初,由专家提议,武汉市政府阮成发市长在全国人大会上向中央提出了建立“武汉农村综合产权交易所”的请示,得到温家宝总理的鼓励和支持。武汉农村综合产权交易所于2009年4月30日正式挂牌成立,成立一年来共组织农村产权交易273宗,交易金额21.56亿元,涉及农村土地的交易面积达181.2k㎡。交易所联合武汉农村商业银行为企业发放农村产权抵押贷款6460万元。武汉农村综合产权交易所(以下简称武汉农交所)的突出经营业绩和多项制度创新受到中央各部委的大力支持,受到国内许多省市的高度关注,也引起了理论界的极大兴趣。

1、武汉农村综合产权交易所的主要经验

1.1综合性的特点

武汉农交所在交易品种、交易平台功能及交易对象方面都具有综合性、广泛性的特点。

武汉农交所在借鉴吸收成都、重庆等地经验的基础上,利用武汉城市圈“两型社会综合配套改革试验区”先行先试的有利条件,进行了发展创新。一是在交易品种上进行了拓展,除各地已普遍开展的农村土地承包经营权、农村集体林地的使用权和林木的所有权、农业类知识产权、农村房屋所有权等交易品种外,增加了农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权、农民闲置宅基地使用权、农村集体经济组织股权、农村生产性设施使用权等交易品种,使交易品种更多、交易范围更广。二是在交易平台上实施了归并。将过去分属国土、房产、水务、农业、林业、知识产权等部门的产品进行了整合,搭建了统一的交易平台,既避免了各自为战、重复投资建设,也方便了农民、农村集体经济组织、投资业主咨询和交易。三是在市场上加强了引导,吸引多主体进场。通过加强宣传,开展农村土地经营权抵押贷款等业务,提高业主进场交易的积极性;同时充分利用行政资源,对获得财政、信贷重点支持的项目开展交易业务和配套服务,引导农民和投资业主进场交易。

这种交易的综合性和广泛性的特点,有力地促进了农村各种要素的自由流动,扩展了市场容量,同时还降低了交易成本。

1.2延伸服务

武汉农交所成立后,积极致力于有利于市场成长发育的体系建设,延伸服务。一是提供完善的中介服务。核定了17家中介单位,开展农村产权资产评估、询价、经纪代理、纠纷仲裁等业务。二是提供便捷融资服务。武汉农交所与武汉农村商业银行合作,开展了农村土地经营权等农村产权融资服务。三是提供丰富的信息服务。利用网络平台,广泛征集农村产权转让、受让信息,建立了武汉农村综合产权交易信息库,目前已收集信息300余条。四是开展了形式多样的培训服务。针对投资主体、产权受让主体信息不对称的问题,积极组织推介、对接活动30余次,培训、咨询上万人次。根据收集的信息,围绕现代都市农业规划和各地产业特点及农业设施、交通、运输变化趋势,将一批有特点的信息包装成200多个特色项目。如武汉银河生态农业有限公司在江夏区法泗镇大路村流转土地1.33k㎡,农交所根据具体情况将其包装成涵盖生态养殖、有机蔬菜、生态湿地、乡村游的新农村建设和循环农业项目—怡山湾生态农庄,一方面通过对农村进行宅基地集并,建设农民新居,另一方面对流转的土地形成“猪—沼—菜”等多种农业循环经济模式,综合利用农村资源,实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。针对怡山湾生态农庄建设的资金缺口,农交所还延长服务链条,将其作为农村土地经营权抵押贷款的试点并实现融资1000万元,为该企业的持续发展提供了资金保证。

1.3金融创新

武汉农交所针对农业企业资金和抵押物不足的特点,积极与武汉农村商业银行及评估公司等中介机构合作,学习借鉴外省兄弟城市的经验,开展了农村土地经营权抵押贷款试点,并先后出台了《武汉农村产权登记托管管理办法(试行)》、《武汉市农村土地经营权评估办法(试行)》及管理制度,并联合评估公司、农业专家对土地经营权进行了合理的价值评估,大大打消了银行放款的顾虑,并创造了农村土地经营权抵押贷款单笔金额的全国最高记录。一年来农村产权抵押贷款达6460万元。

农交所的功能之一是将农村要素进行流转,但农交所的功能和目的不能局限于流转,农交所的功能中最重要、最有意义的是把农村的要素“交易给银行”,使农民的用益物权“变现”,实现农村资源要素价值的发现和兑现。都说农村的资源要素是稀缺的、宝贵的,价值最安全,但一直缺少有效的途径将它变现,农交所的成立,特别是农交所与银行联手,为农村资源要素的发现和兑现搭起一座坚实的桥梁。

1.4规范守法

武汉农交所成立之初就十分注重法制建设,聘请法律机构汇编了全部相关的法律法规和政策,聘请了相关的律师咨询机构作法律顾问,开办了专题法律法规培训,以保证交易活动全部全程依法进行。

对于某些需要突破现行有关法律法规的交易活动,农交所严守法律底线,不直接与现行法律冲突,而是采取变通的方式,使之与现行法律衔接。

规范运行是守法的保证,武汉农交所做到了“六统一”:统一监督管理、统一交易规则、统一信息发布、统一交易鉴证、统一收费标准、统一平台建设。因为综合才可做到统一,因为统一才有利于规范,因为规范才利于守法,规范守法的市场才是一个有序健康的市场。武汉农交所做到了既创新活跃又规范守法。

1.5稳田富民

农村综合产权交易所最大的风险是损害农民利益,最大的担心是触动18亿亩耕地红线。武汉农交所运行一年来,严格遵守相关法规,严把“农用地”、“耕地”、“基本粮田”,“流转不改变用途”的关口。一定要改变用途的,则严格按审批程序办事,严格用“指标置换”、“耕地补造”的办法确保耕地红线不突破。

温家宝总理在全国人大十一届三次会议上强调要“千方百计创造条件让居民拥有财产性收入”,农民有了财产性收入才能够生活得更幸福,更有尊严。可以预见,如果农民的全部用益物权资本化了,可抵押,可变现,那么农民的财产性收入一定会大大超过经营性收入,农民一定会快速地走上小康之路。这种收入增长的原因除各种惠农政策效应外,加速农村各类要素的流转是重要的直接原因。

2、武汉农村综合产权交易所经验的启示

2.1土地是财富之母

人们常说劳动是财富之父,土地是财富之母。任何人类的物质财富创造都离不开土地提供的空间。生产精神财富的作家需要置放书桌的空间,生产精神财富的舞者需要占用的舞台,人类空间站的科研活动需要发射场。农业是国民经济的基础,土地是农业生产活动的基础,农业“八字宪法”,土为先。正因为土地是财富之母,所以土地的制度安排特别重要。

2.2流转是财富之源

农村的许多生产要素,如山林、水面、鱼塘、“四荒地”、宅基地、房产,都是宝贵的资源,但是如果这些资源的产权、使用权、经营权、用益物权虚化了,对于每个农户来说则完全失去了财富的意义。就算是明晰了产权,但不能流转,不能交易,不能抵押,不能租赁,再宝贵的资源也不是商品经济中的财富。流转是财富之源,只有流转才会体现出这些资源巨大的交换价值和社会价值。

2.3金融创新使价值变现

农村要素可在农户间平行流转,可向涉农大户流转,可向涉农龙头企业流转,如果程序合法也可向非农企业流转。但真正最理想的流转是通过确权、评估后,抵押给银行,农户获得贷款,用以改变生产方式,扩大再生产,这种流转的意义最大。农村所拥有的资源比城市、工厂拥有的许多资产安全得多,如果这些要素可抵押,则农户的巨额财富可变现,其结果将深刻改变农民的生产方式和生活方式,将极大地拉动中国巨大的内需,并缓解农村经济社会发展的瓶颈制约。

3、武汉农村综合产权交易所发展的展望

武汉农村综合产权交易所运行仅一年的时间,取得了骄人的业绩,但应该清醒地看到它还需要不断地完善和发展。

3.1全国化

应逐步将武汉农村综合产权交易所建设成立足武汉,覆盖武汉城市圈和湖北省、进而辐射华中地区,面向全国的农村综合产权交易平台。中国急需要这样的平台。武汉的区位优势、华中的农业特点、武汉农交所的实践经验为打造这样一个全国性的交易平台奠定了良好的基础。

3.2全要素化

农村综合产权交易平台的交易范围应逐步扩展到农村的一切要素领域,改变各个部门分割的现状。全要素全覆盖才有利建成统一的市场。城乡一体化的进程将极大地支撑这一市场的发育,这一市场的发育又将极大地促进城乡一体化的进程。

3.3规范化

应总结全国近30年来,特别是近5年来农村以土地承包经营权为重点的农村各种要素流转的实践与经验,完善相关的法规和政策,适时出台全国性的指导政策,使农村资源全要素的流转更加规范化。

3.4资本化

应逐步改变观念,将农村的全部要素资源变为资产,全面普查、全面分配、全面确权、全面登记、全面颁证。进而将资产资本化,使农村的产品市场、要素市场、资本市场也随之发育起来,从而彻底改变农村资本市场发育滞后的状况。

3.5指数化

应科学设计农村要素流动、要素市场的指标体系及要素价格体系,如价格信息、交易量、地区分布、行业分布、交易主体等信息的采集披露,设计出科学的“三农指数”,用三农指数科学地、灵敏地、及时地、准确地反映三农的经济动身,直接为城乡市场服务,直接为各级政府的三农政策的决策服务。

参考文献:

[1]李昌平.土地流转:过去、现在与将来[N].光明日报,2010-02-19

[2]武汉大学区域经济研究中心课题组.湖北省土地流转制度创新研究[R].武汉:武汉大学区域经济研究中心,2010

[3]武汉农村综合产权交易所.2009工作总结及2010年工作安排[R].武汉:武汉农村综合产权交易所,2010

来源:《科技创业月刊》2010年第7期